公寓大廈管理規約

本規約效力及於本社區全體區分所有權人及住戶。
本社區之範圍：如台北市政府都市發展局(98)使字第 0265 號核發使用執照中所載之基地、建築物及附屬設施（以下簡稱標的物件）。

一、本社區專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如下：
（一）專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。為編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之單位，並登記為區分所有權人所有者。
（二）共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。
（三）約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。
（四）約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

二、本社區專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之區劃界限：詳如使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施之圖說。

三、本社區法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。

四、地下室汽、機車停車空間應依與金展建設股份有限公司之買賣契約書約定，本社區管理委員會（含管理人）不得以修改社區規約或以區分所有權人大會決議方式變更其買賣內容或使用權權益，否則其修改或變更無效。

五、本社區外牆（包含外牆面及其構造）之使用管理：外牆之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

六、新建公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，除應符合法令規定外，並依規定向主管機關完成報備後，不得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。

區分所有權人會議之召開係為共同事務及涉及權利義務之有關事項。

一、定期會議及臨時會議之召開
1. 定期會議每年召開一次。
2. 有下列情形之一者，應召開臨時會議：
 (1) 發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
 (2) 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

二、召集人之產生方式
區分所有權人會議之召集人，除公寓大廈管理條例第二十八條規定外，由具區分所有權人資格之管理負責人或管理委員會主任委員擔任；管理負責人或管理委員會主任委員不具區分所有權人資格時，得由具區分所有權人資格之管理委員擔任之。
前項無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人，召集人無法產生時，以區分所有權人名冊依序輪流擔任。

三、開會通知
區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日。
開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。

四、出席資格
區分所有權人會議應由區分所有權人本人出席，數人共有一專有部分者，應推由一人代表出席。
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託出席之區分所有權比例及區分所有權人數以不超過全部之五分之一為上限。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書。
會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述意見。

一、區分所有權人會議之主席產生之優先順序：
（一）由召集人擔任。
（二）由出席區分所有權人會議之區分所有權人於會議開始時推選一人擔任。

二、應經區分所有權人會議決議事項：
（一）規約之訂定或變更。
（二）公寓大廈之重大修繕或改良。
（三）公寓大廈有公寓大廈管理條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
（四）住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
（五）約定專用或約定共用事項。
（六）管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。
（七）其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。

三、區分所有權人會議之開議及決議額數：
各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
任一區分所有權人之區分所有權佔全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
討論事項：除第二款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例合計佔出席人數四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權應有部分合計過半數出席，以出席人數過半數及其區分所有權應有部分佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

區分所有權人會議依前條第三款規定未獲致決議，出席區分所有權人之人數或其區分所有權應有部分合計未達前條第三款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權應有部分合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權應有部分佔出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

前揭決議之會議紀錄應於會後十五日內送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計過半數時，該決議視為成立。

會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

一、於區分所有權人會議辦理管理委員選任事項時，應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

二、會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。

三、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴諸法院判決確定者，不在此限。

四、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該設置得參加區分所有權人會議之表決。

決議事項應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

會議紀錄應包括下列內容：
一、開會時間、地點。
二、出席區分所有權人總數及出席人員名單。
三、討論事項之經過概要及決議事項內容。

會議紀錄，應與出席人員簽到簿及出席之委託書一併保存。

一、目的：本社區由區分所有權人選任管理委員所設立之組織，係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。

二、管理委員會人數：
為處理區分所有關係所生事務，本社區由區分所有權人選任住戶為管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：
（一）主任委員一名。
（二）副主任委員兼監察委員一名。
（三）財務委員一名。
（四）管理委員二名。
前項委員名額，合計五名，並得置候補委員二名。上述委員之選任應全區住戶選舉產生。
註：B棟須保障一名委員名額。

一、管理委員選任之資格及其限制
（一）管理委員選任之資格：主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，由具區分所有權人身分或其配偶或住戶任之，其他管理委員由住戶任之。
（二）每一區分所有權有一個選舉與被選舉權。
（三）管理委員不得兼任其他管理委員會之委員。但該社區屬同一社區範圍，經區分所有權人會議同意者，不在此限。
（四）主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員之消極資格：
有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員：
 1. 曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
 2. 曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
 3. 受破產之宣告尚未復權者。
 4. 受監護或輔助宣告，尚未撤銷者。
 5. 無行為能力或限制行為能力者。

二、管理委員及職位之選任
（一）選舉方式：
 1. 選舉：以投票選舉方式產生。
 2. 推舉：以連署推舉方式產生，應有單位數三分之一以上連署。
（二）主任委員候選人為當屆已當選之管理委員。選舉後得票最高者為主任委員。如有同票時，以區分所有權人會議出席人數當場抽籤決定之。
（三）候補委員為落選者之得票次高者，依序遞補。其票數相同時，以抽籤決定之。
（四）各職位之產生方式：由管理委員互推之，及自願擔任獲得其他委員同意。
（五）管理委員出缺之遞補辦法：
 1. 主任委員出缺由副主任委員代行職權，代理期限以 30 日為限。主任委員出缺時，由原選舉統計結果之得票次高者遞補。
 2. 以選舉辦法產生之管理委員出缺時，得由主任委員（或指定委員）召集全體區分所有權人重新選舉產生。
 3. 以推舉方式產生之管理委員出缺，得由主任委員（或指定委員）召集全體區分所有權人重新連署推舉產生新任管理委員。接續原任期。
（六）管理委員之選任，由管理委員會於任期屆滿前二個月辦理，於區分所有權人會議中辦理選任。

三、每屆管理委員之任期
每屆任期為一年，主任委員、副主任委員兼監察委員及財務委員連選得連任一次。
（一）管理委員有下列情事之一者，即當然解任：
 1. 任職期間，喪失本條第一款管理委員選任之資格者。
 2. 管理委員喪失住戶資格者。
 3. 管理委員自任期屆滿日起。
（二）管理委員之罷免：
區分所有權人五分之一以上及其區分所有權應有部分合計五分之一以上連署，由召集人召開臨時區分所有權人會議，經出席人數及區分所有權比例合計過半數通過罷免委員。

（本條於 100 年 12 月 4 日修訂增訂部分內容）

一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行事務。
二、主任委員應於定期區分所有權人會議提出管理委員會工作報告。
三、管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。主任委員得代理區分所有權人會議或管理委員會為訴訟上之行為。
四、主任委員得代理本社區投保火災保險及其他財產保險。
五、主任委員得經管理委員會會議決議，對共用部分之管理維護、修繕及一般改良為必要之處分。各委員對於管理委員會決議事項，應忠實執行，善盡善良管理人之責任。
六、財務委員掌管公共基金、管理費、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。
七、監察委員應監督管理委員會執行職務。
八、管理委員應以善良管理人之注意義務，為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。
九、管理委員之報酬為無給職。

一、主任委員應每月召開管理委員會會議一次。應於開會前七日書面通知各管理委員。
二、管理委員會會議，得視事務繁簡，經主任委員或過半數以上之委員同意，以臨時動議提出討論。
三、發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。
四、管理委員會會議開議決議之額數應有過半數委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數之決議通過。管理委員因故未能出席時，得以書面委託配偶或社區住戶出席。
五、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：
（一）開會時間、地點。
（二）出席人員及列席人員名單。
（三）討論事項之經過概要及決議事項內容。
六、管理委員會會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主任委員簽名，於會後十五日內公告之。

一、管理委員會之保管責任
（一）規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、簽到簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、公共安全檢查及消防安全設備檢修之相關文件，由管理委員會負保管之責。
（二）管理委員會應製作並保管公共基金餘額、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、區分所有權人與區分所有權比例名冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
（三）收益、公共基金及其他經費之相關文件。

二、管理委員會公告責任
（一）主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之選任應予公告，解任時亦同。
（二）公共基金及管理費之收支情形、運用情形之定期公告。
（三）會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
（四）管理委員會為原告或被告時應將訴訟相關文件公告之。
（五）區分所有權人會議、管理委員會之會議紀錄應於限期內公告。

三、管理委員會之移交責任
公共基金收支情形、會計帳簿等管理委員會保管之文件及財產，於管理委員會解職、届滿或改選時，應移交予新任管理委員會。

未成立管理委員會或管理委員會任期届滿時，由區分所有權人推選住戶一人為管理負責人，準用本規約關於管理委員會應作為之規定。

一、為充實共用部分在管理上必要之經費，除由起造人依法提撥公共基金總金額外，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳納管理費及公共基金。

二、管理費之收繳
（一）管理費之分擔基準為：各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算，以每坪每月定額分擔，停車位以每位每月定額分擔，金額之標準由區分所有權人會議決議訂定。
（二）管理費之收繳程序及支付方法，授權管理委員會訂定。
（三）管理費以足敷第十六條第二款開支為原則。

三、公共基金之收繳
（一）公共基金收繳基準由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議收繳。
（二）每年管理費之結餘，得經區分所有權人會議決議金額撥入。

四、公共基金或管理費積欠之處理
區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔之其他應負擔之費用，經催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息 5% 計算。

五、共用部分及其基地使用收益，除區分所有權人會議另有決議外，撥入為公共基金保管運用。

六、區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶，公共基金與管理費應分別設專戶保管及運用。

二、管理費用作如下：
（一）管理服務人之報酬及相關費用。
（二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
（三）有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
（四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
（五）稅捐及其他徵收之稅賦。
（六）因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
（七）其他經區分所有權人會議決議之費用。

三、公共基金用途如下：
（一）計畫性之共用部分及其相關設施之重大修繕或改良。
（二）因意外事故或其他臨時急迫事由之必要修繕。
（三）其他經區分所有權人會議決議之共用部分修繕費用。

共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，指其工程金額符合新臺幣十萬元以上者。

共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：

一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者。
二、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。
三、登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。

前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之。
區分所有權人會議討論第一項使用償金之議案時，受該使用償金繳交義務之區分所有權人不得參與表決，亦不計入已出席之區分所有權比例。

一、會計年度自當年 1 月 1 日起至當年 12 月 31 日止。

二、管理委員會製作之公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、附屬設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊應經經辦人、財務委員、副主任委員兼監察委員、主任委員審核簽章。

三、會計帳簿應包含項目及內容如下：
（一）收入明細：發生日期、科目、收入來源、金額。
（二）支出明細：發生日期、科目、用途、支出對象、金額。

四、財務報表應包含項目及內容如下：
（一）收入部分：管理費收入、公共基金收入、使用償金收入、其他收入及合計。
（二）支出部分：各項支出明細及合計。
（三）收支狀況：前期結餘、總收入、總支出、結餘。
（四）現金存款：公共基金銀行存款及管理費帳戶餘額。

五、副主任委員兼監察委員於區分所有權人會議應提出監督報告。

六、由管理委員會訂定財務之監督管理辦法。

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用住戶專有部分或約定專用部分時，應經管理委員會同意後為之。

四、共用部分及約定共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。

五、共用部分及其相關設施之修繕費用，由全體區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

六、不得任意棄置垃圾、排放污染物或發生喧囂振動及其他妨害住戶安寧之行為。

七、住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用；但開放空間及退縮空地，在不妨礙逃生及消防之原則下，經區分所有權人會議決議，得於政府核准範圍內，供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。

八、住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。

九、飼養動物之規定：
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，並授權管理委員會訂定飼養動物管理辦法。飼養動物應以騷擾最少之處所及方法為之，如造成損害應負賠償或補償所生損害。

公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或存放危險物品者，住戶應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。

住戶未投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。

一、共用部分及約定共用部分之使用管理，授權管理委員會訂定相關管理辦法。

二、住戶裝修其專有部分時，應依住戶裝修管理辦法之規定辦理，如附件四。

三、區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租人或使用人應遵守本規約之規定。出租時應於租賃契約中載明有承租人（或使用人）應遵守本規約及相關管理辦法之條款，如附件五。

四、本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例及相關法令之規定辦理。

本社區發生爭議事件時，優先由管理委員會邀集當事人協調處理；或由當事人向直轄市、縣（市）政府申請調處或調解。訴訟時以本社區所在地法院為第一審管轄法院。

一、住戶違反規約或公寓大廈管理條例規定及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：
（一）住戶違反公寓大廈管理條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，有拒絕情事；於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之；經協調仍不履行時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，住戶不得拒絕。
（二）住戶違反公寓大廈管理條例第八條之規定，於公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依公寓大廈管理條例第四十九條第一項規定處理。該住戶應於一個月內回復原狀，届期未回復原狀者，由管理委員會代為回復；其費用由該住戶負擔。
（三）住戶違反公寓大廈管理條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
（四）住戶違反公寓大廈管理條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。
（五）住戶違反公寓大廈管理條例第十六條第一項至第四項之規定有妨礙公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得報請地方主管機關處理。

二、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：
（一）積欠依公寓大廈管理條例及規約規定應分擔費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
（二）違反公寓大廈管理條例第十六條第二項或第三項之規定，經主管機關處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
（三）其他違反法令或規約，情節重大者。

利害關係人得提出書面理由請求閱覽或影印下列文件，管理負責人或管理委員會不得拒絕：
一、規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄。
二、管理委員會保管之下列文件：規約、會議記錄、簽到簿、出席委託書、使用執照謄本、竣工圖說等。

本社區文件之保管及閱覽管理規定授權管理委員會訂定之。

區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約及相關文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項。

一、應行之催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。
二、應行之送達：以投遞於區分所有權人或住戶向管理委員會登記之地址為之。未登記者則投遞於本社區之地址信箱或以公告為之。

本規約訂立於民國 99 年 12 月 19 日。
100 年 12 月 4 日依據「第三屆第一次區分所有權人會議記錄」增訂第十一條部分內容。